Clausola di Esclusiva e Permuta Immobiliare: Limiti all'Autonomia Contrattuale del Venditore

La pronuncia in esame affronta una controversia relativa a un contratto di mediazione immobiliare, focalizzandosi sulla validità della clausola di esclusiva e sulla sua applicabilità in caso di permuta del bene anziché vendita. La vicenda trae origine da un incarico di mediazione conferito da due soggetti a una società immobiliare per la vendita di un immobile. L'agenzia lamentava la violazione della clausola di esclusiva e degli obblighi contrattuali da parte dei committenti, i quali, nel periodo di validità dell'incarico, avevano autonomamente concluso un contratto di permuta con un terzo, ostacolando altresì le visite all'immobile da parte di potenziali acquirenti presentati dall'agenzia.
Il Tribunale ha accertato che l'agenzia aveva diligentemente svolto l'attività di intermediazione, pubblicizzando l'immobile e organizzando visite, sebbene ostacolate dai venditori. Il fulcro della controversia risiedeva nell'interpretazione della clausola di esclusiva, la quale vietava ai venditori di procedere direttamente alla "vendita" dell'immobile. I convenuti sostenevano che la permuta non rientrasse nel divieto, mentre l'agenzia riteneva che qualsiasi forma di trasferimento della proprietà, inclusa la permuta, fosse soggetta all'esclusiva.
Il giudice ha qualificato il contratto stipulato dai venditori come permuta, evidenziando la prevalenza del valore dell'immobile scambiato rispetto al conguaglio in denaro versato. Tuttavia, richiamando la disciplina codicistica e la giurisprudenza in materia di mediazione, ha esteso la nozione di "affare" rilevante ai fini del diritto alla provvigione, ricomprendendovi qualsiasi operazione economica che comporti un'utilità patrimoniale e dia luogo a un vincolo giuridico tra le parti. Pertanto, la permuta, pur non essendo una vendita in senso stretto, è stata considerata un "affare" concluso in violazione della clausola di esclusiva.
Quanto alla clausola penale prevista per la violazione dell'esclusiva, i convenuti ne avevano eccepito la vessatorietà. Il Tribunale, pur riconoscendo la natura vessatoria della clausola, in quanto sbilanciata a favore del professionista e non commisurata all'attività svolta, ha ritenuto che nel caso specifico fosse stata oggetto di specifica trattativa tra le parti, come dimostrato dalle prove testimoniali e dalla sottoscrizione specifica della clausola. Tuttavia, ha esercitato il potere di riduzione ad equità della penale, ritenendola manifestamente eccessiva rispetto all'interesse del creditore all'adempimento, quantificandola in un importo inferiore a quello originariamente pattuito.